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      老樓加電梯“受害”的不止1、2樓,6樓更后悔表示:花錢買麻煩!

      加裝電梯,是千千萬萬老樓居民的迫切需求,更是近兩年來,“舊改”主抓的重要內容之一。正如住建部副部長黃艷所講,“上下樓,是居民出行的第一步,也是回家的最后一步,與老百姓的獲得感、幸福感息息相關?!?/p>

      老舊小區加裝電梯是老舊小區改造中的痛點,也是群眾呼聲很高的問題。所以,加快推進老樓加裝電梯,讓人民群眾上下樓更加便利、更加安全,是當務之急。

      以筆者所在的成都為例,全市60歲及以上老年人口376.41萬人,其中超4成住在老舊小區,占總人口的7.2%,這意味著大量住在老舊小區的老年人對加裝電梯有著急切的期待。而以住建局公布的數據計算,全市4層以上未設電梯小區多達11279個,其中符合增設電梯條件的既有住宅單元約30000個。也就是說,僅成都一個城市,就有超過30000個加裝電梯的強烈需求。

      眾所周知,城鎮老樓加裝電梯的工作計劃早在2019年就提出了,那么到現在成都成功安裝了多少臺電梯呢?數據顯示,截至2021年9月,成都市共增設電梯1474臺,其中2021年1月至9月增設922臺。由此不難看出,老樓加裝電梯今年才真正開始提速。但即便如此,我們仍然認為加裝電梯的速度太慢了,因為按照目前每年安裝1229臺電梯的速度計算,成都要完成對30000部電梯的加裝計劃,需要用時24年。

      此外,從全國層面來看,城鎮老舊小區加裝電梯工程進展也同樣緩慢。從住建部公布的數據來看,截止到今年9月末,已完成電梯安裝的數量不足總工作計劃(5年)的5%。換句話說,未來5年要完成對全國至少17萬個老舊小區的電梯加裝工作,需要提速再提速。

      老舊小區加裝電梯是實打實的民生工程,為何推行起來如此艱難?對此,國家小城鎮發展研究中心主任一針見血說道,老舊小區加裝電梯與家家戶戶的利益相關,加裝電梯本質上無端損害低層利益增加高層利益,終難兩全。現在老舊小區加裝單元安全防盜門都難以解決,何況是復雜的電梯設施。

      在我們看來,老樓加裝電梯,本質上是樓上樓下業主的意見難以統一,這主要體現在三個方面:一是安裝費用與安全隱患,二是后期的運行維護費用以及物管費用,三是加裝電梯對不同樓層房產價值的影響。說得再直白點就是,高樓層業主積極推進,低樓層業主堅決反對。

      1、2樓堅決反對的原因主要有三個:一是自己壓根用不到電梯。用不到也就算了,還不得不承擔加裝電梯對自己的無端損害,最直接的影響有三個,遮擋采光、影響通風、帶來噪音;二是加裝電梯會降低低樓層,尤其是1樓的私密性。老式住宅小區和現在新開發的電梯住宅小區不同,它們沒有預留加裝電梯的單元門樓。因此若想加裝電梯,只能選擇在門洞前面,如此一來,1樓住戶的室內就成了“露天場”,前來搭乘電梯的所有人都可以清清楚楚地看到室內。1樓就如同暴露在大庭廣眾之下,毫無隱私可言;三是加裝電梯后,老樓原有的價值體系會被徹底打亂。沒加裝電梯之前,1樓的售價要高于6樓,加裝電梯后,6樓受益最大,價值會提升不少,反而1樓的缺點被放大了,價值也會急速萎縮,成為全樓棟售價最低的樓層。這讓1樓住戶心理上難以接受。

      6樓拍手歡迎加裝電梯,原因也簡單明了:一是確確實實有需求。尤其是腿腳不便的老人,沒有電梯,他們只能降低出門的頻率,下樓時也會做好計劃,盡量把多件事放在一起辦。有些臥床的老人,更是成了名副其實的“懸空老人”。一句話,高樓層尤其是6樓,早就心心念念能夠加裝電梯;二是6樓心里非常清楚,老樓加裝電梯自己受益最大,積極推動安裝電梯,這是在給自己謀福利。有媒體曾經報道過,中介反饋,北京20個加裝電梯的老舊小區,6樓的升值空間最低也有5%,高的能達到20%。按照一套房子售價400萬計算,加裝電梯后的升值空間最高能達到80萬。這也就很好地解釋了,為什么老舊小區加裝電梯的政策出臺后,忙前忙后的總是6樓住戶了。

      一言概之,老樓加裝電梯,在個人利益沖突中,低層業主受益最小,甚至有損,高層業主受益最大。所以才會由此出現,樓上樓下鄰居意見不合,甚至鬧到最后“反目成仇”的情況。

      老樓加裝電梯“眾口難調”,樓上樓下的意見難以統一,推行起來費時費力,但經過兩年多的經驗積累和國家政策支持后,從今年起,老樓加裝電梯工程有明顯提速。尤其是去年10月份發改委出臺重要文件,明確提到要“鼓勵對有條件的樓棟加裝電梯”,同時還強調要“加快落實提取住房公積金用于加裝電梯”政策后,各地加裝電梯的工作有了實質性進展。

      目前市場上,加裝電梯無非是采用兩種方案:一是“逐層分攤”方案。加裝電梯除去補貼部分,剩余的20-30萬元,由整棟樓的業主協商分攤。最常見的分攤比例是,1、2樓不使用電梯,不承擔任何費用,3樓10%,4樓20%,5樓30%,6樓40%。以一部電梯的總費用25萬元計算,3樓出資2.5萬元,4樓出資5萬元,5樓出資7.5萬,6樓出資10萬元。后期的電費和電梯維保等費用的分配,也照這個原則進行分配。此外,部分地區還出臺了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業主出資指導區間》,僅供參考(上圖)。

      這種方案資金分配得較為合理,但真正實施起來,成功率并不高,歸根結底是兩方面原因:第一是高樓層住戶,難以承擔高昂的費用,第二是即便1樓的工作做不通,根本原因是1樓未得到任何補償;

      二是“公交電梯”方案。1-6樓所有住戶均不用出錢,電梯安裝費用全部由第三方電梯企業承擔,電梯安裝好后居民人臉識別進入,刷卡付費使用電梯,乘梯費用標準由前期調查推算得出。電梯運行時產生的電費以及后期的維護費用,2-6樓的住戶再按“逐層分攤”方案進行分攤。電梯企業的利潤來源主要有少部分:第一是財政補貼部分,下發到居民手中后,再統一交給電梯企業;第二是電梯廣告收益,具體擁有多少年限的使用權,由雙方進行協商;第三是居民刷卡付費,以及維保費用的利潤部分。

      “公交電梯”方案一經推出,就火速受到關注。在專家看來,“公交電梯”用市場化的方式打通了老舊小區電梯改造的痛點,具有復制推廣價值。目前,河北石家莊、浙江杭州等地,正在進行大范圍的試點。我們注意到,不少小區為了能夠順利安裝電梯,已經在“公交電梯”方案的基礎上,額外增加了一個“補償方案”。具體來說,就是5、6樓對1、2樓進行現金補償。具體補償金額由雙方協商。

      所以,目前來看,“公交電梯”方案加裝電梯的成功率還是非常高的。以筆者杭州的朋友為例,他們小區之所以能順利加裝電梯,最后就是采取了受益最大的6樓對1樓進行2萬元的現金補償,這才讓1樓同意安裝電梯。

      老樓加裝電梯是大勢所趨,同時由于意見難統一,所以現實推行起來并不順利,不過近兩年,全國也完成了近3萬臺電梯的加裝。有的是采取“逐層分攤”方案,有的是采取最新的“公交電梯”方案。

      潛意識里大家可能覺得老樓加裝電梯,“受害”的往往是低樓層1、2樓,但是通過我們對已加裝電梯的住戶的接觸發現,事實并非如此——根據5位已加裝電梯的住戶反饋,老樓加電梯“受害”的不止1、2樓,準確地說,所有樓層都受影響。尤其是6樓住戶更是后悔不已表示:多花錢,卻換來了新麻煩。其中家住6樓的李大爺表示,自己純粹是“花錢買麻煩”,電梯是安裝好了,但是睡眠、日常生活開支都受到很大影響。

      首先,所有樓層的采光、通風都受到影響。很多人覺得,加裝電梯,1、2樓的采光和通風會受到影響,實際上加裝電梯受害的樓層不止1、2樓。就采光和通風來說,1-6樓全都受影響,只不過是對1樓的影響最大——加裝完電梯后,整個電梯的結構是挨著整棟樓,這就不可避免地把每個樓層的采光和通風擋到了;

      其次,噪音影響最大的是6樓。老舊小區房子本身隔音就差,加裝電梯后,電梯運行時所造成的噪音會影響每個樓層的居民的正常休息,尤其是6樓,聽到的噪音最大,因為電梯的卷揚機就建在6樓頂上。家住6樓的李大爺一提到電梯噪音就接連搖頭,“沒想到電梯是這么運行的,它那個機器運行時會發生噔噔噔的聲響,吵得我晚上根本睡不著覺。因為這事兒,我已經跑物業十多趟了,到現在都沒人解決?!?/p>

      再者,電梯加裝后,預期的房子升值沒來,額外需要支付的費用卻不少。另一個6樓的王奶奶后悔不已地告訴我們,一部電梯的每年固定支出主要是電梯檢驗費、維護費和電費,其中電梯檢驗費大約占到10%,電梯的維保費以及電梯的配件費占到30%左右,電費一般占到50%到60%。合計算下來,6樓一年的額外支出有三四千元。要知道,當初加裝電梯出資時,王奶奶家就已經拿出11萬了,現在每月還有額外支出,這很顯然已經影響到老兩口的正常開銷了。

      老樓加裝電梯,原本是幫助解決步梯房無電梯居民上下樓難的問題,這兩年很多政策也在大力支持符合條件的老舊小區加裝電梯。但從該惠民工程實施兩年多的市場反饋來看,有很多人對于加裝電梯,還并不是很贊成。現在加過電梯的居民在使用一段時間后,也反映電梯并沒有想象的好,尤其是6樓更后悔表示,加裝電梯影響到了睡眠、日常生活等。基于此,我們認為,老樓加裝電梯固然意義重大,既可以應對老齡化,又能擴大內需,提振電梯行業發展,消化過剩的電梯產品,對于電梯企業和國家經濟發展都大有裨益。但是從實際效果來看,老樓加裝電梯,仍然需要更好更科學的方案,而不是在意見難以統一的情況下,“強加”電梯。

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      • 編輯:孫宏亮
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